Hypo

Kiitos mielenkiintoisesta artikkelista! Valitettavasti itse näen kotitalouksien kestävyyden, ainakin pääkaupunkiseudulla, vieläkin synkempänä. Vielä vähän aikaa ehkä mennään ylöspäin, mutta sitten "soitto lakkaa ja juhlat loppuu". Perusteluina voisin mainita kotitalouksien räikeän ylivelkaantumisen (hallitsemattoman riskinoton), mahdollisen korkojen nousun (joka syö kotimaista kysyntää ja vaikeuttaa kotitalouksien lainanhoitokykyä), riittämättömän työllisyyskehityksen, ylioptimistiset tulevaisuudenodotukset, veroratkaisut, julkisen talouden epäsuotuisa kehitys, etc.

Mielenkiintoisia aikoja elämme. Suomessa erityisesti lapsiperheet ovat ostaneet elintasoa velaksi. Kun verotuksta ollaan siirtämässä enemmän kulutusveroihin, jää budjetista vähemmän velkojen hoitoon.

Vai ovatko inflaatio-odotukset korkealla? Yhteisen euron olosuhteissa valuutta ei devalvoidu Suomen mukaan ja paremminkin työllisyys joustaa. Pöyry on tästä hyvä esimerkki.

Eli kiikkuun menee.

Laitan ruksin kohtaan "jossain määrin samaa mieltä". Mielestäni Suomessa ei kuitenkaan ole kaavoitusongelmaa. Kyllä tontteja löytyy rakennettavaksi, mutta ongelma jota ei sanota riittävän suureen ääneen on se, että tontit luovutetaan rakennusliikkeille. Näin rakennusliike pääsee säätelemään tarjonnan määrän sellaiseksi, että se ei koskaan vastaa kysyntää ja hinta pysyy keinotekoisen korkealla. Nyt vielä rakennusliikkeetkin alkavat jalostua pelkiksi kiinteistökehittäjiksi, eli ne eivät itse enää edes rakenna, vaan haalivat tontteja ja rakennuttavat. Niiden ainoa rooli on välistäveto, ja se lienee noin 20-40% uuden asunnon hinnasta. Keskustojen vanhojen asuntojen hinnat nousevat tietysti mukana, koska jos kaukaa uudisalueeltakaan ei saa halpaa, niin keskusta on aina parempi sijoitus.

Mutta mikä sitten on ongelma? Totta kai kestämätön hintataso putoaa, muutenhan se olisi kestävä hintataso. Näin pitääkin tapahtua, jotta omilla tuloillaan taas joskus joku voisi asunnon ostaa. Tämä on kapitalismiin sisäänrakennettu mekanismi, se korjaa itseään siten, että vääriä taloudellisia ratkaisuja tehneet menettävät sen mihin heillä ei oikeasti ole varaa. Mutta ei ongelmaa tarvitse liioitella. Asunto on näillä leveysasteilla välttämättömyys, joten vaihtoehdot ovat vähissä - maksat sen mitä asuminen maksaa, ei siitä ole ulospääsyä olitpa sitten vuokralla tai omistusasunnossa.

Lääke nykykuvioon olisi tiukempi kilpailulainsäädäntö. Rakennusliikkeen omistama tontti on nykyisellään pahimman laatuista kytkykauppaa - voit ostaa asuinpaikan itsellesi vain jos tilaat talon samalta taholta joka sijaintiakin kauppaa. Eihän näin ole edes sähkön toimituksen kanssa: vaikka tontillesi tuleekin yhden yhtiön piuha, niin sähkön saat ostaa mistä huvittaa. Sama kilpailupakko pitää säätää myös asumiseen. Tyhjän tontin omistaja saisi tomivassa kilpailutilanteessa myydä ainoastaan osuuksia kerrostalotontista ja rakennusoikeudesta, itse talo pitää voida kilpailuttaa ja pitää olla mahdollista ostaa se siltä rakennusliikkeeltä, joka sen halvimmalla rakentaa. Nykyinen tilannehan on laillistettu kartelli, jossa tontin lyhytaikaisin haltija, rakennusliike, määrää miltä urakoitsijoilta urakat ostetaan ja mihin hintaan ne asukkaille myydään. Missä on kapitalismiin kuuluva vapaa kilpailu? Elämme kerrostalojen osalta rakennusliikemonopolissa ja komentotaloudessa, ja maksamme siitä reipasta ylihintaa asuntojen todelliseen ja terveeseen kustannustasoon nähden.

Kerrostalotontit pitää luovuttaa osakeyhtiöille, joiden omistajina on vain ja ainoastaan tulevat asukkaat. Taloyhtiön ensimmäisessä kokouksessa ei pidä kokoontua kerhohuoneeseen taivastelemaan talon keskeneräisyyttä ja vikoja, vaan se on pidettävä tyhjällä tontilla ja aiheena pitää olla urakkatarjouskilpailun järjestäminen. Näin menetellen uudistuotannon hinnasta putoaa 30% ja vanha asuntokanta seuraa perässä, terveellä ja kilpaillulla hinnanmuodostuksella. Sama resepti toimii myös laadun kohottamiseen, koska surkean talon rakentavalle rakennusliikkeelle urakka on viimeinen. Nythän rakennusliike toimii itse samalla kertaa tilaajana ja toteuttajana, ja ihme juttu että valinta osuu aina omaan organisaatioon, olipa edellinen rakennus miten susi ja miten ylihinnoiteltu tahansa. Asukas ei pääse vaikuttamaan sen paremmin laatuun kuin kustannuksiinkaan.

Edward Hughin blogauksia pitempään seuranneena päädyin tänne.

En tietysti voi puhua Hughin puolesta, mutta olettaisin, että hän ei puhu kysynnästä ja tarjonnasta siksi, että niillä on vähän merkitystä rakenteellisessa makrotarkastelussa, jota hän harjoittaa. Olennaisempaa on tällöin asuntomarkkinoiden kannalta esim. tarkkailla, miten muuttunut velkaprofiili ja velan takaisinmaksukyky vaikuttavat kokonaiskysynnän muodostumiseen.

Toinen kommentoija sanoi:

"Kyllä tontteja löytyy rakennettavaksi, mutta ongelma jota ei sanota riittävän suureen ääneen on se, että tontit luovutetaan rakennusliikkeille."

Olen samaa mieltä. Tämä grynderi-valta on kyllä vaiettu ongelma Suomessa. Se olisi kaiken lisäksi periaatteessa vielä suhteellisen helppo murtaa: rakentamattoman tonttimaan kiinteistövero ylös, niin alkaa joko (1) rakentaminen tai (2) tonttimaiden myynti niille, jotka haluavat rakentaa eli rakentaminen alkaa joka tapauksessa ja tonttien hinnat laskevat samanaikaisesti. Win/win -tilanne ihmisille, jotka tarvitsevat asuntoa asumiseen, eivätkä sijoituskohteeksi. Eivätkä tontit katoa Kiinaan, joten tätäkään pääomapiirien lempiargumenttia "kilpailukyvystä" ei voida käyttää.

Tämä politiikka olisi tietysti myrkkyä pankeille ja "kiinteistökehittäjille", joten tuskin tulee Suomessa toteutumaan tässä poliittisessa suhdanteessa.

Asuntokysyntä ei Suomessa ole niin selvästi kytkyksissä kotitalouden ostovoimaan kuin monessa muussa EU-maassa. Ensinnäkin pohjalla vaikuttaa se, että valtava määrä asuntoja pysyy vuokra-asuntokäytössä sellaisessakin suhdannevaiheessa, jossa muissa maissa vuokranmaksukyky sortuisi ja jouduttaisiin siirtymään edullisempiin ratkaisuihin, eli käytännössä syrjäisempiin sijainteihin. Suomessa ensiksi tulee vastaan ansiosidonnainen työttömyystuki, sitten asumistuki, ja lopulta ainakin Helsingissä toimeentulotuki voi lopulta kroonistaa yli omien varojen vuokralla asumisen.

Osaltaan keskusta-alueiden omistussuntokysyntää kohottaa tämä veronmaksajan kustantama vuokra-asuntojen huonosti joustava kierto, joka jättää maksukykyisille talouksille vaihtoehdoksi vain omistusasumisen. Omistussuntopuolella kysyntää voisi todellakin vähentää myös omistusasumisen tuen, mm. asuntolainojen korkovähennysoikeuden leikkaamisella. Nykyisillä korkotasoilla vähennysoikeus kasvaa kahden tulonsaajan taloudessa lineaarisesti vähintään 400000 euron LAINApääomaan saakka.

Tämä blogini varmasti valaisee tukiongelman vaikutusta hintakuplaan, jota ylläpidetään jo pelkästään Helsingissä merkittävin markkinaa vääristävin yhteiskunnan tuin:

http://vantaaliittyyennemminkeravaankuinhelsinkiin.puheenvuoro.uusisuomi...

Oma näkemykseni onkin, että yksi metropolipolitiikan tärkeimpiä askelia olisi kaupunkikohtaisen asumistuen muuttaminen työssäkäyntialuekohtaiseksi ja luopuminen asumiskustannusten kustantamisesta toimeentulotuesta, mitä ainakin Helsinki harjoittaa.
Lisäksi omistusasumisen korkotukeakin olisi helpointa alkaa purkaa nyt, kun korkotaso on vielä matala.

Kommentoija kirjoitti:
"Tämä grynderi-valta on kyllä vaiettu ongelma Suomessa. Se olisi kaiken lisäksi periaatteessa vielä suhteellisen helppo murtaa: rakentamattoman tonttimaan kiinteistövero ylös, niin alkaa joko (1) rakentaminen tai (2) tonttimaiden myynti niille, jotka haluavat rakentaa eli rakentaminen alkaa joka tapauksessa ja tonttien hinnat laskevat"

Kannatan!

Lisäisin tähän ehdotukseen toisen ulottuvuuden: kiinteistöjen hinta sidotaan kuluttajahinta- tai palkkaindeksiin siten, että indeksin ylittävästä kiinteistön arvonnoususta maksetaan sadan prosentin myyntivoittovero. Se, että tonttimaanomistajalta verotetaan kaupunkirakenteen, väestörakenteen, rahoitusmarkkinarakenteen yms. muutoksista johtuva "ilmainen lounas" kokonaisuudessaan pois on paitsi oikeudenmukaista, myös toimiva vastalääke kiinteistökuplia synnyttäviin vääristyneisiin kannusteisiin.

Mikä on pankkimiehen arvio näiden kahden veromuutoksen vaikutuksesta asuntomarkkinoiden toiminnalle ja hintakehitykselle?

Koron nousulla uhkaillaan/pelotellaan, tarjotaan suhteellisen lyhyitä (ja kalliita) korkokattoja ja vaaditaan luotonmaksukykyä "stressattavan" jopa 6% korolla.

Miksi kukaan ei tarjoa oikeasti pitkään kiinteään korkoon sidottuja asuntoluottoja? 30 vuoden korko on 3%! Siihen 1% marginaalia, kiinteä korko 4% koko laina-ajan eikä tarvitse sen kummemmin "stressata".

Menee vähän jankkaamiseksi (ja tekniseksi). USA:n 30 vuotinen swap korko on 3,56%, Euroopassa 3,00%. Jos luottolaitos myöntää maturiteetiltaan 25 - 30 vuoden lainan, niin se ottaa jo kaikki edellä mainitut riskit, marginalilla n. Miksi asiakkaalle korkosidonnaisuus ei voisi olla mitä tahansa o/n ja 30 vuoden välissä (korkoriskin luottolaitos voi swapata miten lystää) samalla marginaalilla n? (swap marginaalit ovat sitä paitsi leveimmillään lyhyissä maturiteeteissa)

Pääkaupunkiseudun ylihinnoittelu ei perustu muuhun kuin keinotekoiseen tontipulaan.
Tänään (Etuoven tontit 19.10) koko pääkaupunkiseudulla on myytävänä omakotitontteja hintatasossa alle € 150.000 seuraavasti:

Vantaa, 25 kpl
Helsinki, 4kpl
Espoo, 18 kpl

Mielestäni määrä ei korreloi pääkaupunkiseudun asukasmäärän kanssa mitenkään. Ja kenen mielestä haitarin yläraja eli € 150.00 tontista on "kohtuullista"?
On myös huomionarvoista että pääkaupunkiseudulla vehnän viljelylle on varattu samalla noin 7000 hehtaaria.

"...kuin missä tahansa maaseutukunnassa", kuvailee Vantaan ja Helsingin maataloussihteeri Anja Juhola."
http://www.hs.fi/kaupunki/artikkeli/P%C3%A4%C3%A4kaupunkiseudulla+viel%C...

Normaalin omakotitontin hinnan tulisi olla luokkaa € 20.000 - € 40.000 ja tarjonnan moninkertainen nykyiseen nähden.

Tuntuu myös erikoiselta että pääkaupunkiseudun asukkaat ehdoin tahdoin ajetaan kehyskuntiin joiden infrastruktuuria ei ole tällaista kansanpaljoutta varten tehty.
Perheet laitetaan väkisin hankkimaan kaksi autoa vaikka toisaalta peräänkuulutetaan vihreitä arvoja ja joukkoliikenteen käyttöä.

Menisin mielelläni vaikka polkupyörällä töihin mutta Nurmijärveltä se vain ei onnistu ja tarakalla rouva ei vie lapsia tarhaan. Tuntuu vähän hölmöläisen touhulta.

Kunnat vastaavat kaavoituksesta mutta valtio vastaa lainsäädännöllä kaavoituspolitiikasta. Oikeus ja velvollisuus joka on tyylipuhtaasti jätetty käyttämättä.

Rahoitus ja korot on tärkeä puoli, mutta asuntojen hinta vielä tärkeämpi. On ollut aika rankkaa tässä viime vuosina seurata miten tumpelo ja ammattitaidoton omakotirakentaja ostamalla pikku-urakan ja laatan kerrallaan on päässyt pääkaupunkiseudulla reilun 2000 euroa/m2 omaan taloon kiinni. Lähistöllä tekee ammattimainen rakennusliike sarjatyönä kerrostalokompleksia, ostaa 50 keittiötä ja vessaa kerrallaan tukkualunnuksilla, ja lopputuloksen ulosmyyntihinta on 4000 euroa neliöltä. Rakennuskustannukset ovat väkisin oleellisesti pienemmät kuin yhden pikkutömaan kertarakentajalla. Eli yli puolet asuntojen myyntihinnasta menee suoraan rakennusliikkeen taskuun, rahaa joka ei koskaan edes käy työmaalla.

Asialla on kaksi seurausta: palkansaajat maksavat itsensä kipeiksi ja ottavat suuria taloudellisia riskejä, vaikka markkinataloudessa riskin pitäisi kuulua yrittäjälle. Omakotitalojen suosio kasvaa oleellisesti halvemman hinnan takia, ja kaupunkirakenne pirstoutuu; bensaa, autoja ja tiestöä kuluu, ruuhkat kasvaa ja liikenne vaatii investoinnit, jotka rahoitetaan samojen omakotirakentajien taskusta veroina. Gryndaus on ja pysyy, vaikka ongelmat ovat räikeät.

Mielestäni joitakin vuosikymmeniä sitten maksettiin reippaita korkoja, mutta ei asuntoa varten kukaan mitään 30 vuoden lainaa tarvinnutkaan, koska asuntoja sai vuosipalkkoihin nähden järjellisellä hinnalla. Lainaa otettiin ja kovaa korkoa maksettiin, mutta vain aikansa, kymmenen vuottakin oli jo pitkä laina. Mahtaako tämä olla "aika kultaa muistot"- fiilis, vai onko tästä jotain tilastoa?

Vielä tuosta kysynnän ja tarjonnan epätasapainosta. Miksi sitten muuttotappiollisten kuntien asuntohinnat eivät romahda vaan polkevat lähinnä nollakasvussa? Nykytrendin mukainen arvonousu ruokkii ajatusta, että asuntosijoittaminen on kannattavaa ja turvallista hinnoilla ja alueilla millä hyvänsä - ei kai tällainen kasvu voi olla kestävällä pohjalla?

Mainitsemasi logiikkamalli toimisi mielestäni ainoastaan voimakkaasti kasvavissa kunnissa mutta ilmiö on kansallinen.

t: vuokralla 600k€ asunnossa.

*Näistä arvostettu ekonomisti ei puhunut nimittäin sanaakaan, jota pidän hieman hämmästyttävänä
> , mitä pidän
(särähtipä silmään, tämän takia yleensä vaivauduin nillittämään)

*Koko Suomen mittakaavassa on pari miljoonaa asuntoa, mutta
> Koko Suomessa
(ei mittakaavassa ole asuntoja)

Pilkkujakin saisi käyttää, mutta niistä nyt ei nykyään enää kukaan oikeasti jaksa whinetä. Muuten ihan mielenkiintoista settiä.

Pitäisi aina erottaa, paljonko maksetaan sijainnista ja paljonko itse asunnosta. Pääkaupunkiseudulta(kin) saa edullisen asunnon, jos ei halua juurikaan maksaa sijainnista, mutta sitten asuu vähän vanhemmassa kerrostalossa Korsossa tms.
Jos katsotte listaa seudun rakentajista ja ynnäätte tuotantomääriä, huomaatte, että harva ala on niin vähän keskittynyt kuin asuntotuotanto Uudellamaalla, myös valtion tukema (lähde: Rakennusteollisuusliiton Uudenmaan piirin toimintakertomus).
Suurin ongelma on mielestäni se, että pk-seudun kunnissa ei ole kaavoitettu erillispientalotontteja riittävästi, ja niiden puute johtaa asuntorakentamisen hajautumiseen kehyskuntiin. Myös ok-tonttivalikoima on liian rajattua: kysyntää on 300 neliön tonteista 5000 neliön tontteihin, mutta tarjonta on välillä e= 0,2...0,4.
On syytä huomata, että Suomessa on noin 500 000 kerrostaloasuntoa enemmän kuin mitä suomalaiset omaan asumiseensa haluaisivat. Elintason noustessa yhä useampi niistä siis jää tyhjäksi.
Meillä on muuten nykyisin maankäyttö- ja rakennuslaissa pykälä, joka velvoittaa kunnat analysoimaan kysyntää ja kertomaan siitä kaavoitusokatsauksen yhteydessä, mutta Helsinki, Espoo ja Vantaa eivät niin tee. "Kaavoituskatsauksen yhteyteen on kysynnän sitä edellyttäessä liitettävä arvio asumiseen varattujen tonttien riittävyydestä." Siis kvantiteetti ja kvaliteetti.

Valtaosa kaupoista siis koskee vanhaa kantaa eli Korsossa vähän alle 2000 euroa/neliö on se tarkoittamani edullinen hinta. Uustuotannon hinnan tulee olla ostajien mielestä oikeassa suhteessa vanhaan, eikä sillä tarvitse olla muuta tekemistä tuotantokustannusten kanssa kuin että tappiolla ei kannata myydä. Eri ihmisillä on erilainen subjektiivinen käsitys oikeasta hinnasta, ja toteutuneet myyntihinnat vastaavat kaupoissa mukana olevien käsityksiä. Siten nimimerkin PS näkemys hintojen kalleudesta äänestetään markkinoilla päivittäin nurin. Jos kauppa seisoisi ja tarjontaa olisi, olisivat pyydetyt hinnat kohtuuttoman korkeita.
Kunkin hetken välttämättömät tuotantokustannukset voi arvioida ARA:n hyväksymistä neliöhinnoista, joissa ei saa olla ilmaa. Ne ovat jo pitkään menneet pääkaupunkiseudulla selvästi yli 2000 euron, usein yli 2500 euron. Tonttikohtaiset erot ovat suuria, koska sekä pysäköintiratkaisut että perustamisolot vaihtelevat merkittävästi eli ei ole mitään yhtä oikeaa neliökustannusta.
Odotettavat peruskorjaukset eivät selitä yli 1000 euron neliöhintaeroja. Itse asiassa ostajat eivät näytä valitettavasti noteeraavan niitä kovinkaan paljon: saman alueen hinnoissa ei juurikaan näy, missä remontit ovat jo takana ja missä vasta edessä.
Vielä eräs huomio: nykyisin on erityisen tärkeä katsoa velattomia hintoja. Perustajarakentamisessa näyttävät yhtiölainat kasvaneen, jolloin myyntihinnat saadaan matalammiksi. Korkoriski koskee myös yhtiölainaa, mitä ostaja ei aina tule ajatelleeksi.