Hypo

Fiksu kirjoitus, pakko myöntää.
Itsekin olen tätä useampaan otteeseen pohtinut:
"Missä on määrätty, että asumiseen pitää mennä sama osuus tuloista maailman tappiin saakka?"

Tuntuu, että samalla kun Suomi on teollisuusvetoisesta maasta siirtynyt enemmän palvelu- ja tietoyhteiskuntamaaksi ja koulutuksen taso on noussut, on siitä entisestä "korkeastikoulutetusta" tullut nyky-Suomessa "duunari". Eli, ennen keskiluokkaa olevat duunarit on "korvattu" nyky-Suomessa insinööreillä ja maistereilla. Eivätkä ne nykypäivän "duunaritkaan" kaukana perässä tule, tuloerotkun ovat aika pienet, kuitenkin. . .

Pohdin vain, että miten esimerkiksi voidaan sanoa kansakunnan, tai valtion asukkaiden "vaurastuvan" jos kuitenkin sama prosentti(tai enemmänkin? olisi kiva nähdä joku taulukko ;) ) menee tuloista asumiseen tai muihin "elämisen peruskuluihin".
Löysin USAsta vastaavan: http://www.visualeconomics.com/100-years-of-consumer-spending/

Asuntokaupassa sen näkee siinä, että ennen duunari osti sen rintamamiestalon kaupungin laidalta ja nykyään sen saman talon ostamiseksi pitää olla korkeastikoulutettu. (vaikka talo on käytännössä vain vanhentunut!!)

Niitä kissanpäiviä viettävät nyt ne, kenellä on jo asuntolaina maksettuna - se heille toki suotakoon.

Miten esimerkiksi tuohon asumisen hintaan vaikuttaa pankkien myöntämät 30-vuoden laina-ajat?(jossain tapauksessa pidemmätkin!)
Mitä mahtaisi asuntojen hinnoille tapahtua, jos olisi (ajatuksena) maksuaika rajoitettu maks 15 vuoteen ja esim. 25% kauppahinnasta pitäisi olla säästössä ?

Itse kävin tuossa menneenä viikolla juuri tiedustelemassa itselleni asuntolainaa eräässä N-kirjaimella alkavassa pankkiyhtymässä tiedustelemassa asuntolainamahdollisuuksia (olen 3 v sitten AMK:sta valmistunut). Ja siellä tuputettiin väkisin 25v lainaa, vaikka yritin kertoa olevani kiinnostunut maks 15v laina-ajasta(vaikka se sitten söisikin elintasoa, mutta pienentää huomattavasti korkomenoja).

Koroista, eikä korkokatoista oikeastaan puhuttu mitään. 12 kk euriboria suositeltiin ja puhuttiin vain mahdollisista vakuuksista, jotka voi ottaa esim. työttömyyden varalle. Itse hieman toivoisinkin että korot pompsahtaisivat ylös, sillä jos asuntojen hinnat alkaisivat aavistuksen järkeistymään sillä tavalla. Tosin se saattaisi tarvita myös korkean työttömyyden, ennenkuin hinnat kunnolla tulisivat alas, enkä oikeen onnistu sellaista lähitulevaisuudessa näkemään.
(Ellei jotain dramaattista tapahdu, kuten EU:n hajoaminen tai Euron kaatuminen?)

Miten tuo korkoriskisuoja käytännössä toimii? Eli maksat kutkuinkin 15:sta vuodessa 11700 euroa(vai onko se kerralla lyhyemmäksi aikaa?), että ainakin osa lainasi (100 000) korosta pysyy sillä tasolla kuin se korkokaton ottohetkellä oli? Onko pankilla kuitenkin mahdollisuus puuttua (nostaa) tätä korkokattoa jossain tilanteessa, vai voiko korkokaton ottaja olla luottavaisin mielin koko tämän ajan?

Tallettajat kustantavat asuntovelallisten ennätyshalvat lainat ja tuloihin nähden liian kalliit asunnot. Talletusten reaalikorko on Hypossakin pakkasella. Negatiivisesta tuotosta peritään vielä verot päälle. Rahan aika-arvo on sosialisoitu ja siirretty velallisten eduksi. He saavat kaupan päälle vielä verovähennyksenkin ja nauravat matkalla pankkiin, kun inflaatio syö pääoman.

Tästäkin blogista näkee, kuinka lainat on myönnetty aivan liian halvalla korolla. Pankit yrittävät nyt konstilla millä hyvänsä saada velalliset maksamaan korkeampia korkoja. On selvää, että kun inflaatio on puolitoistakertainen euriboriin verrattuna, korkotaso on epäterveellisen alhaalla. Kuka hyötyy? Velalliset maksattavat kalliit lukaalinsa tallettajien varoista.

Ihmettelen miksi kukaan vapaaehtoisesti haluaa maksaa keskimäärin 15 euroa enemmän nettokorkoa kuukaudessa? Minusta ainakaan pelkkä tuntemus siitä että minulla on kiinteä korko muuttuvan sijaan ei ole tuon summan arvoinen.

Tuttua mantraa on myös tämä kiinteisiin korkoihin lainan sitominen. Mutta harvoin puhutaan siitä, että joutuessasi maksamaan lainasi ennenaikaisesesti esimerkiksi muuton, työttömyyden tai jonkin ikävän, talouden tuloja rajoittavan tapahtuman vuoksi, saatat joutua maksamaan huikeitakin takaisinmaksuprovisioita varsinaisen lainasumman lisäksi. Eli muistakaa varautua myös tähän, sillä asunnon pakkorealisoinnin kohdatessa esimerkiksi puolison kuoleman vuoksi ei kukaan varmasti halua ylimääräisiä, huikeitakin kustannuksia kiinteän lainan ennenaikaisen takaisinmaksun vuoksi.

Itselläni on asuntolainaa tällä hetkellä jäljellä n. 100 000 euroa. Kyseessä on tasaerälaina, viitekorko 3 kk euribor, marginaali 0,3%. Laina on otettu alun perin 2,5 vuotta sitten, silloin se oli 15 vuoden laina, mutta nyt laina-aika on tietysti lyhyempi kun korot ovat laskeneet.

Miksi minun kannattaisi vaihtaa osa lainasta kiinteään korkoon? Huolehtiakseni lainanhoitokyvystäni? Valitsin tasaerälainan juuri siksi, että tiedän tarkkaan minkä verran rahaa lainanhoitoon menee joka kuukausi. Kun korot nousevat, laina-aika joustaa. Itse asiassa jos korot nousevat saan suuremman edun korkovähennyksestä ja minulle jää kuukaudessa enemmän rahaa käteen kuin alhaisen koron aikana.

Valtiot, kunnat ja yritykset toimivat muuten aivan eri aikajänteellä kuin yksityiset ihmiset. Niiden tähtäin on ikuisuushorisontissa, koska toiminnalle ei ole tiedossa loppua. Ihmisten tilanne taas on tismalleen päinvastainen, sillä rahoista on kovin vähän iloa haudassa.

Saako mistään 30 v lainaa kiinteäkorkoisena? Minusta on järjetöntä tehdä sopimusta, jonka tulevista kustannuksista ei ole varmuutta. Joskus koitin tsekkailla kiinteäkorko sopimuksia, mutta niissä oli kuitenkin vain muutaman vuoden aika, jonka jälkeen sopimus pitäisi kai neuvotella uudelleen, ja jos korkotaso on noussut, niin se ns. kiinteä korkokin nousee?

Mihin perustuu vanhan asunnon jatkuvasti nouseva myyntiarvo? Onko "ikiliikkuja" sittenkin
olemassa? Monessa vanhassa kohteessa raskaat putki- ja julkisivuremontit nostavat neliöhinnat uusien tuntumaan. Tiedän kohteita, joiden myyjät ovat asuneet täysin ilmaiseksi jopa 25 vuotta, koska osakkeen myyntihinta kattaa kaikki kulut ja ovat saaneet vielä sievoisen summan rahaa kaupan päälle.

Korkojen nousu, työttömyys, sairastuminen, lapsen sairastuminen, aviokriisi tms. voi todellakin syöstä tiukan budjetin asuntovelallisen aika pahaan kierteeseen. Itse pitäisin parhaana vastalääkkeenä sitä, että lainan rinnalla olisi vähintään vuoden lyhennyksiä vastaavat säästöt, jotka on pistetty kiinni defensiivisiin, mutta silti edes kohtuullisen tuottohakuisiin kohteisiin.

Toki omaan ja läheisten elämään voi ja pitää suhtautua realismin sävyttämällä tavoitehakuisella optimismilla mutta kyllä samalla pitää vähintään tutustua siihen että minkä verran eroja, sairastumisia, kriisejä ja vastoinkäymisiä ihmisille keskimäärin sattuu.

Vanha kansa harrasti pahan päivän varalle säästämistä. Siinä on suuri viisaus eikä se ole ristiriidassa lainanoton kanssa. Pitkän asuntolainan kestäessä järkevästi säästetty ja sijoitettu puskuri turvaa kotia ja elämäntilannetta siinä kuin vaikka jokin korkokattokin. Jos puskurin säästäminen aloitetaan jo muutama vuosi ennen asuntolainan ottamista (vaikka 5 vuotta) ja jos sitä puskuria säästetään niinkin maltillisesti kuin 25€ viikossa eli vähän kalliimmalla kuin tuo tässä esitetty korkokattokulu niin vuodessa puskuria syntyy 1 300€ (+ tuotto), viidessä vuodessa 6 500€ (+ tuotto) ja jos korot pompsahtavat ylös vaikka viisi vuotta lainan ottamisen jälkeen niin puskuria on jo 13 000€ + tuotto.

Ja kun tuommoisen puskurisijoituksen tuotto on muodoltaan "korkoa korolle" -henkinen niin tuotolla alkaa pitkällä aikavälillä olla todella merkittävä puskuria kasvattava rooli.

Kaksi vuotta sitten 12kk euribor oli 5,5% eli lähes nelinkertainen nykyiseen 1.5% verrattuna. Ihmiset eivät olleet paniikissa ja asuntolainoja makseltiin entiseen malliin. Sanoisin, että korkojen nousu paniikkia yritetään nyt luoda aika turhaan vai muistaako joku olleensa ongelmissa kaksi vuotta sitten. Lisäksi toivoisi aina, että ihmiset (ja pankkiirit) ymmärtäisivät reaalikoron merkityksen. Kaksi vuotta sitten inflaatio laukkasi neljässä prosentissa eli reaalikorko oli vain 1,5% tasolla silloinkin.

Se kannattaako lainaa maksaa pois silloin kun korot ovat historiallisen alhaalla on tietysti vähän maku asia. Itse maksan lainaani pois silloin kun korot ovat korkealla ja sijoitan muualla kun ne ovat alhaalla kuten tällä hetkellä. Kahden prosentin lainan korot ylittäviä tuottoja löytyy suhteellisen helposti verrattuna kahden vuoden taikaisiin 5-6% prosenttiin.

EU:n tuhoa ennustavien kannattaa muistaa, että Irlannin merkitys koko Euroopan kannalta on pieni (väestö 1,4% euromaista, osuu EU:n BKT:sta vain 1,4%) ja Kreikankaan ole juuri tätä suurempi. Euron "heikkous" vain auttaa vientivetoisten maiden kuten Suomen ja Saksan teollisuutta ja korkojen nousun viivästyminen tukee talouskasvua edelleen.

Kiitokset Ari, kun jaksat valistaa suomalaisia pitkien korkojen saralta. Kommentit kyllä kertovat omaa kieltään kuinka hyvin korkoriski suomessa tunnetaan :)

Parhaimpia kommentteja mielestäni ovat nämä "korkojen nousuhan on minun etu, kun siten saan suuremmat verovähennykset". Niinpä niin, kukahan sen 70% korosta maksaa?

Muutenkin välillä tuntuu että suomalaisilla (ihmisillä?) on vaikeaa ymmärtää todennäköisyyksiä. Monesti jätetään järkevä temppu tekemättä sillä perusteella että erittäin epätodennäköisen tapahtuman seurauksena se ei ole edullinen. Vrt. pitkä korko, todennäköistä on että se on edullinen mutta voi ehkä sattua tapahtuma (puolison kuolema, tms) jolloin se ei kannata -> en ota!

Otin ensimmäisen asuntolainani tänä syksynä. Olisin sitonut osan pitkään korkoon mutta kun sain suurimman osan lainasta otettua asp-lainana, jossa on jo automaattisesti korkokatto, jätin sitten pitkän koron ottamatta. ASP-säästäminen on mielestäni törkeän aliarvostettu ja vähän mainostettu asunnon hankkimisen apuväline.

Mutta vielä kerran kiitokset blogistasi.

Vertailua

Mikä on "päivän " kiinteä korko esim. 10 vuoden lainalle, summa 100.000 euroa

mikä olisi korko vastaavalle esim. helibor 12kk sidottuna ?

terv. vieras

Kun eräs kommentoija mainitsi, että tasaerälyhennyksissä "tienaa" enemmän kuukaudessa korkean koron aikana, tarkoitti hän tietysti sillä sitä, että koska tasaerällä joka kuukausi lainanhoitokuluihin menee sama summa, saa hän korkean koron aikana verohelpotusta ja täten päivittäisessä tarkastelussa jää palkasta enemmän käteen. Tosiasiassahan tuosta korkeasta korosta vain osa tulee verohyötynä takaisin ja myös laina-aika pitenee, mutta jollei laina-ajan pituudella ole itselle merkitystä, niin silloin todellakin, korkean koron aikana "tienaa" paremmin. :)

Itseäkin kiinnostaisi tuo kiinteä korko, mutta kun sellaisia kyselee, on korko usein 3 % korkeampi kuin euribor. Liian paljon.

http://debatoija.blogspot.com/search?updated-min=2009-01-01T00%3A00%3A00...

Miten olet ajatellut mitä ilmeisimmin Peak Oilin kaltaisista syistä tapahtuvan öljynhinnnan nousun vuoteen 2012 mennessä ehkäpä 130 dollariin tai kuka ties 200 dollariin vaikuttavan jo nykyisin huteraan taloustilanteeseen? 2008 luottokriisi laukesi pian sen jälkeen kun öljyn hinta nousi noihin lukemiin kesällä 2008. Jälki ei tule olemaan kaunista katseltavaa sen voin kertoa. Tai paitsi minä kyllä varmastikin nautin tilanteesta koska se tulee olemaan monikluttuurin ja hyysäyksen ja kukkahattuilun loppu.

"Missä on määrätty, että asumiseen pitää mennä sama osuus tuloista maailman tappiin saakka? "

Jeps, tätä minäkin olen ihmetellyt. Vertailun vuoksi: 70-luvulla väritelevisio maksoi duunarin kuukausipalkan verran, mutta duunariperheelläkin oli varaa ostaa perheasunto, ainakin kerrostalosta. Nyt duunari saa väritelevision kolmen-neljän päivän palkalla, mutta perheasunto lähiössä maksaa kymmenien vuosien palkan! Mutta korkotuki pitäisi poistaa muilta kuin ensiasunnon ostajilta, sillä lopulta se on puhdasta PANKKITUKEA! Pankkien pitäisi jo pärjäillä ilman yhteiskunnan tukea....

Missä pykälässä perustuslaki suojaa omistusasunnon hankkimisoikeutta? Korkotuki on ennen kaikkea poliitikkojen tapa ostaa ääniä. Samalla saadaan kätevästi maksettua pankeille pankkitukea, meneväthän vähennykset suoraan korkotulona pankkiin. Näin ollen on päivänselvää, miksi FKL kannattaa vähennystä. Vähennyksen tosiasiallisia maksumiehiä ovat ne, jotka eivät sitä saa tai saavat vain pienen vähennyksen: asunnottomat, vuokra-asukkaat ja velattomassa asunnossa asuvat. "Tavallisen" omaisuuden kartuttamista verotetaan tulo-, perintö- ja kulutusveroilla; asunto-omaisuuden kartuttamista sitä vastoin tuetaan verovähennyksellä. Jos joku uskaltaa ehdottaakaan epäterveen verotuksen korjaamista, alkaa hirveä huuto.

Pykälässä ei mainita omistusasumisesta mitään puhumattakaan velan hoitamisesta. Puurot ja vellit ovat sekaisin, jos oikeus asuntoon määritellään oikeudeksi rikastua toisten rahapussista. Pankit kiittävät edullista järjestelmää ja keräävät osuutensa voitoista. Mikäs sen mukavampaa, kun verottaja maksaa pankin tulosriviin mukavan siivun ja tyytyväinen kansa kuvittelee systeemin jotenkin hyödyttäneen kansaa itseään...

Omatoiminen asuminen ja omistusasunnon hankkiminen velaksi ovat toki eri asioita. En väittänyt asuntolainoja kultakaivokseksi vaan verovähennystä pankkitueksi. Vaikea nähdä, miten pankkeja pönkittämällä saadaan omatoiminen asuminen järjestetyksi niille, jotka todella ovat tuen tarpeessa. Selvintä olisi poistaa tuki (joka ei ole mikään pieni summa) ja käyttää osa säästyneistä varoista asuntojen järjestämiseen niille, jotka eivät oikeasti pysty siihen omatoimisesti.

Kiitos mielenkiintoisesta blogista. Minulla heräsi kiinteän hinnoittelusta kysymys:

Ottaessani reilun kokoista asuntolainaa viime kesänä harkitsin myös eri kiinteitä korkoja. Kaikki saamani tarjoukset sisälsivät marginaalin. Kun sitten vertasin tarjouksia esim. Kauppalehdessä julkaistaviin 5 v swap tasoihin, näytti siltä, että kiinteän mukana hinnoiteltu marginaali olisi suurempi kuin 3kk euriborin päälle hinnoiteltu marginaali. Miksi näin? Ja miksi tarjouksissa ei voida erotella marginaalia?

Jos asuntolainaa on yli 10 vuotta jäljellä, on melkolailla yhdentekevää kiinnittäääkö koron 3-5 vuodeksi. Varsinainen korkoriski on viidestä vuodesta eteenpäin, sitä kehitystä ei kukaan edes kuvittele pystyvänsä ennustamaan. Pankitkaan eivät siihen pysty (eivätkä saa rahoitusta kovin pitkäksi aikaa). Kun laina on myönnetty, likviditeetti on kuitenkin jokatapauksessa sidottu ja pankki vois tarjota minkä korkosidonnaisuuden tahansa, käyttämällä ns swap-markkinaa. Korko on nyt: 10vuotta ~3.20% , 20vuotta ~3,60% ja 30vuotta ~3,35%. Siihen nuoltu marginaali päälle ja asuntolainan ottajalla jatkuu kissanpäivät, viimeiseen eräpäivään asti. Vaatikaa siis kiinteän koron koko laina-ajalle ja siirtäkää asiakkuutenne siihen pankkiin joka tarjoaa tämän ensin.