Hypo

En osaa sanoa uusien asunnonostajien sinisilmäisyydestä mitään, mutta kyllä niille, jotka ovat tankanneet velkaa yli oman maksukykynsä viimeiset vuodet, on jo vahinko tapahtunut. Sen lienee on meille tulevaisuus opettava.

Ari Paunalle 30.10.2010, jäi sanomatta edellisessä, että kiinteä korko siis 5 vuotta

Hei,
Olen seurannut mielenkiinnolla esimerkkilainasalkun kehittymistä. Jos laina nostettiin helmi-maaliskuun 2010 vaihteessa HYPOn neuvoin seuraavasti:
1. Kiinteäkorkoinen 'puolikas' – kiinteä korko 5v
- 100.000 eur, korko 3,79% (useamman pankin tarjous)
- eli korot n. 320 eur per kk
2. 3kk euribor 'puolikas'
- 88.640 euroa, korko 10.3.2010 0,991% (marginaali 0,3%)
- korot 71 eur per kk
Molempien puolikkaiden hoitoon varataan kuukaudessa 500 euroa (sis. korko ja lyhennys)

Tilanne 10.11.2010 eli 8kk jälkeen on seuraava
1. Kiinteäkorkoinen 'puolikas'
- pääomaa jäljellä 98.563 euroa, lyhennystä 1.437 euroa
2. 3kk euribor 'puolikas'
- pääomaa jäljellä 85.234 euroa, lyhennystä 3.406 euroa
- korko noussut eli nyt 1,272%
- korot nyt 90 eur per kk

Lyhennystä on siis 3kk-euribor puolikkaalle tullut jo 2.000 euroa enemmän!

Kerrotko ystävällisesti vaikutelmiasi tapauksesta tässä vaiheessa - ja mahdollisia muutosehdotuksia!

PS. Jatkamme seurantaa ;)

Kun esimerkkilainasalkku ei sisällä todellista huolta maksukyvyn säilymisestä eikä todellista jännitystä, on helppoa tuuletella euriborien puolesta. Pistänpä siksi paremmaksi: 2010 kesällä 150 000 euroa kiinteällä 5v korolla 3,4% ja 100 000 12kk euriborilla, ihan oikeaa rahaa. Jo nyt tuntuu tuo 5v ratkaisu erittäin hyvältä. On hyvin todennäköistä, että viiden vuoden syklissä euriboriin sidotusta lainasta joutuu maksamaan ainakin jonkin aikaa enemmän kuin tuon 3,4%.

12kk euribor menee jo puolessatoista ja nousee, siihen marginaali päälle niin missä ollaan jo ensi kesänä kun korko päivittyy? 2,5 - 3% tietämillä vai yli? Kysymyshän on ennen kaikkea riskin hallinnasta. Kiinteällä korolla on aina mahdollista poistaa korkoriski. Jos sopimuksen tekohetkellä korot ovat alhaalla, on lisäksi mahdollista, että a) korkoriskin poistaminen on ilmaista b) korkoriskin poistamisesta hyötyy selvää rahaa, kun euriborit nousevat yli 2010 kiinteiden tason.

Jakaminen on hyvä menettely siksi, että "vapaana leijuvaa" lainaa voi lyhentää ylimääräisillä lyhennyksillä ilman kuluja, jos oma talous toimii odotuksia permmin. Periaate on siis se, että turvasäilöön iso osa velasta antamaan vakautta, ja sitten loppuosan kimppuun jos rahkeissa riittää. HYPO:n neuvot ovat erittäin toimivat myös käytännössä, kuten hyvien teorioiden pitääkin olla.

Mielestäni lainasopimuksessa pätee sama kuin kaikissa sopimuksissa: jos olet saamassa hyvän sopimuksen, tee siitä niin pitkä kuin ikinä pystyt. Jos olet saamassa huonon sopimuksen, katso edes että se päättyy viimeistään vuoden päästä. Korkosopimukset kiinteiksi 5-10 vuotta silloin kun korot ovat pohjalla, ja 3kk euriborit kehiin silloin kun raha on kallista. Kumma juttu mutta tosi, että rahaakiin myydään alennusmyynneissä: silloin kun korot ovat alhaalla, niin pitkät ja nimellisesti vähän kalliimmat sopimukset menevät huonosti kaupaksi, ja ne laitetaan alekoriin. Sieltä kun penkoo, puhaltelee pölyt ja vie kotiinsa, niin voi olla ostokseensa tyytyväinen. Jo parin vuoden päästä romusta on tullut antiikkia - katso, vuoden 2010 corolla, näitä ei tehdä enää - ja kaverit on kateellisia. Teit hyvät kaupat.

Ari,
kiitos lupauksesta ottaa kanssani (ja lukijoiden kanssa) esimerkkilainasalkun seurantaan - edessä on mielenkiintoiset viisi vuotta!

Ja kiitos myös ehdotuksista.
Teen tilannekatsauksen kolmen kuukauden välein - päätimme pysyä toistaiseksi 3kk euriborissa.
Lyhennysosuuden kasvattamisen teemme alkuvuodesta - se on hyvä ajatus.

Esimerkkilainasalkku on todellinen, ja siksi mielenkiintoinen. Esimerkiksi sen nimesin, koska aina on vaihtoehtoja (jos sana jäi keväältä, kun vielä harkitsimme ja tein kirjeen luonnoksen; päätimme kuitenkin jakaa salkun, joten tässä ollaan).

Kommenteista saa sen kuvan, että tiedätte korkojen nousevan kahden seuraavan vuoden aikana varmasti ja olette tehneet riskittömän päätöksen sitomalla lainanne pitkään korkoon. Valitettavasti kellään ei todellisuudessa ole tietoa tulevaisuudesta ja kaikissa päätöksissä on mukana riskiä. Pitkään korkoon sitomalla kannatte riskiä koron laskusta. Jokainen voi laskea vaikka kuinka paljon riskiä realisoituu, kun korot eivät nousekkaan tulevina vuosina vaan pysyvät nykyisellä tasolla. Korkojen nousua ja pitkää korkoa on huudeltu jo vuosia ja ne jotka ovat pari viimeistä vuotta mekselleet viiden prosentin korkoja ovat kärsineet tuhansien/kymmenien tuhansien eurojen laskennallisia tappioita. Aika kalliita vakuutuksia ovat pitkät korot monelle perheelle olleet.

Korkoriskin poistaminen ei ole myöskään ilmaista ja kaikki valinnat mitkä poikkeavat tämän hetkisestä hinnasta ovat spekulointia. Markkinat ovat hinnoitelleet rahan hinnan juuri nykyiselle tasolleen ja optimaalisesta valinnasta pitkän tai lyhyen koron tai niiden osuuden suhteen voi puhua vain jälkikäteen. Historiaa voi katsoa ja se osoittaa lyhyet korot kaikkein edullisimmiksi.

Tulee myös muistaa, että rahan lainaajan ja lainoitetun etu eivät tässä tilanteessa kohtaa. Kun pankki tarjoaa pitkää korkoa tietyllä tasolla ne uskovat omaan tietämykseensä perustuen korkojen pysyvän tätä tasoa alhaisempina jolloin tekevät yksinkertaisesti voittoa asiakkaan kustannuksella. Mitä jos asiakas säästäisikin lyhyen ja pitkän koron erotuksen ja vaikka sijoittasi sen suhteellisen riskittömään kohteeseen pahan päivän varalle. Pitäisikö korkojen spekulointi jättää ammattilaisille, muistaa että todellista merkitystä on vain reaalikorolla ja ostaa lainarahansa markkinoiden parhaan tiedon kautta muodostuneeseen päivän hintaan.

"Mitä jos asiakas säästäisikin lyhyen ja pitkän koron erotuksen ja vaikka sijoittasi sen suhteellisen riskittömään kohteeseen pahan päivän varalle."

Sitäpä tässä eräällä tavalla seurataan esimerkkisalkullani.

Korkoero on vaihtoehtoon eli 1v-euribor -lainaan tänään 1,948%-yksikköä. Maaliskuun 2010 alussa se oli vain 0,33%-yksikköä enemmän. Toistaiseksi siis tulee takkiin!

Suunta on kyllä "hyvä" meikäläiselle, mutta ah niin hidas...

Ari,

"se kuinka vähän/paljon jälkikäteen arvioiden maksoit korkoja ja korkovalinta tulevaisuuteen nähden ovat kaksi eri asiaa."

Olet aivan oikeassa, mutta me ihmiset vain olemme sellaisia, että pohdimme tekemiemme valintojen oikeellisuutta.
Seuraamme toteutumista tähyten tulevaisuuteen, vaikka "mennyt kehitys ei takaa rahaston tulevaa kehitystä" - eikä korkojen.

Paitsi politiikassa, jossa seurantaa ei ole ja kansan muisti on lyhyt :)

Nimim. Herra Esimerkkilainasalkku

Olen kovastikin eri mieltä tuosta korkoriskin käsitteestä. Jos teen 5v sopimuksen kiinteään korkoon 3,4%, niin siihen sisältyvä riski koron noususta on nolla seuraavien viiden vuoden ajan. Tämä ei myöskään ole asia, jonka voisi tietää vasta jälkikäteen, kyllä sen tietää siinä vaiheessa kun laittaa nimen sopimukseen.

Se, että mahdollisesti maksan enemmän kuin toinen henkilö, joka ottaa samalle ajalle 3kk euriborilainan, on toinen asia. Hän kuitenkin ottaa riskin siitä, että korko voi olla 1,5%, 3,4% tai 12,8% tai 17%. Tai mitä tahansa. Riskinottoon yrittämisessäkin kuuluu mahdollisuus taloudelliseen hyötymiseen ja jopa rikastumiseen. Voi hyvin olla, että ottamalla riskiä säästää lainakuluissaan.

Jos viiden vuoden tarkastelujaksolla tulen maksaneeksi enemmän kuin lyhyeen korkoon sitonut, niin rahoitusratkaisuni ei ole ollut halvin. Se on kuitenkin ollut täysin riskitön, olen maksanut juuri sen mitä olen aikonutkin ja sen mihin tiedän rahani riittävän.

Riskin käsitteeseen kuuluu mielestäni ennakoimaton tapahtuma. Jos kuitenkin haluaa nähdä vapaaehtoisen ja ennalta tiedetyn "liikaa" maksamisenkin "riskinä", kannattaa silti tehdä riskianalyysi. Melko turvallista on olettaa, että alle 0% korolla ei mikään lainanhoito koskaan juokse. 3,4% kiinteä korko sisältää siten maksimissaan 3,4% riskin. Vaihtuvakorkoisen lainan korolla ei ole kattoa. 1990- luvun alun lamassa korot kävivät kaukana kymmenen prosentin yläpuolella. Vaihtuvakorkoiselle kuviteltavissa olevan riskin yläraja on siis jossain 15% tietämillä. Tälläkin tarkastelulla päätyy siihen, että kiinteäkorkoisella lainalla riskin määrä on pienempi. Riskin laukeamisen todennäköisyys on sitten toinen juttu. Jos tähän aihepiiriin olisi olemassa parhaan lopputuloksen takaava matemaattinen kaava, se olisi netissä siinä lainalaskurin kohdalla ja lainaneuvottelu ja vaihtoehtojen vertailu olisivat tarpeettomia.

Kyllä tilanne on nyt sellainen että esim. 1-3kk viitekorossa kannattaa pysyä sanoo pankki mitä tahansa, EKP ei tule nostamaan ohjauskorkoa yli 2% yksikön ainakaan pariin kolmeen vuoteen, siitä pitää FED huolen pitämällä koron nollatasossa vuosia. Eli jatkan 3kk euriborilla.

Itse antaisin edellisille rahanarvon vaihtoehdoille jopa sen kuuluisan "fifti-siksti'n", tosin keskipitkälle - pitkälle aikavälille, ja tämä perustuu siis pelkkään arvailuun . Uskon, että inflaatiovauhti kiihtyy ainakin hieman ja rahan hinnan oikeastaan täytyykin jo nousta, jos odotukset ovat niin hajanaiset kuin annat ymmärtää (en tosin oikein päässyt selville, ajattelitko kommentoida odotuksia koskien rahanarvoa vai rahan hintaa).