Hypo

Saako pankista tänä päivänä vielä täystakauksia asuntolainaan jos summa on järjen rajoissa ja tulot ovat kunnossa (myös pitkällä aikavälillä)? Vai pitääkö säästellä vuokralaisena ennen lainan saantia?

"Täystakauksia asuntolainaan" - siis tarkoittaako tämä todellakin asuntolainaa joka on 100% kauppasummasta ja ilman mitään muita vakuuksia kuin kaupan kohteena ollut asunto?
-huh-
Onko pankki tällaisessa tapauksessa enää pankki? Tuo kuulostaa enemmänkin korkean riskin kiinteistösijoitusrahastolta, jonka osuuden omistajia ovat veronmaksajat.
Jos
Suomessa ei olisi talletussuojaa, en olisi niin huolissani koska edellisen lauseen subjekti muuttuisi ko. "pankin" tallettajiksi. Tuolloin riski olisi edes periaatteessa rajattu ja valittavissa tavallisen rahastosijoittamisen tapaan.

Taas Hypo virittelee iänikuisia tuomiopäivän pasuunoitaan. Fakta on kuitenkin se, että rahoitusmarkkinoilla tuotto ja riski kulkevat käsi kädessä. Tietenkin voimme käyttää sekä vyötä että henkseleitä, mutta se ei ole ilmaista. Ultrakonservatiivinen ylivarovaisuus (johon lasken myös täystakauksen kategorisen lyttäämisen) tarkoittaa huikeasti kohonneita kustannuksia: vuokralla asuminen ei mahdollista kovin merkittävää säästämistä missään järkevässä ajassa, jolloin vuokralla asuminen pidentyy ja kustannukset karkaavat hyppysistä monella täysin kohtuuttomasti.

Niin, avainsana lienee tuossa "täystakauksessa" ja siihen liittyvissä "muissa finanssituotteissa". Mäkin (onneksi) erehdyin luulemaan että on palattu jo pankin täystakaamaan asuntolainaan. Jos tuo n. 30% osuus tulee muualta ja riittää valistuneen arvion mukaan kattamaan "kuplan" niin en ole niin huolissani, kunhan tuo muualta ei ole eläkeyhtiöiltä tai muilta mutkan kautta veronmaksajien takaamilta instituutioilta.
Jos homma ei toimi (ja Ari on oikeassa) niin tuopa nähdään varmaan vuoden-parin sisään...

Ratkaise ongelmat? Lainalla?
Kyllä pankeissa usein tarjotaan lainaa ratkaisuksi kaikkeen samalla tavalla kuin lääkkeenvalmistajat tarjoavat särkylääkkeitä jokikiseen nupinkiristyksen aiheuttajaan.

Lainaa ottaessa pitää aina muistaa että sen lainan tulee joskus maksaa takaisin korkoineen.
Lainan korko saattaa muuttua ja omat tulot ja elämäntilanne saattavat muuttua.
Että jos on enempää ajattelematta on ottanut lainaa tehdäkseen jonkun kalliin ostoksen, matkan tai vaikkapa vain luksuseloon, saattaa tuntua raskaalta kun joutuu maksamaan lainoja ja korkoja kun tavarat on ostettu ja ehkä jo loppuunkulutettu, matkat tehty ja varat makeaan elämään ovat loppu. Lainasta on vain tullut lisäksi enemmän rahaongelmia.

Jos lainalla rahoittaa jotakin todella tarpeellista, hankkii koulutusta tai harkitusti sijoittaa tiettyihin kohteisiin ja ottaa lainan todelliset kustannukset ja takaisinmaksun yhtelöön mukaan niin siitä vaan!

joo. säästäkää. Asukaa vuokralla 20 vuotta. Ottakaa lainalle korkokatto. sitokaa vähintään puolet lainasta pitkiin(kalliissin) korkoihin.

Tämä kaikki on sitä Hypn ja muienkin pankiiken propandaa ja pelottelua jotta korkeita marginaaleja yms . lainainstrumentteja saataisiin kaupaksi.

Kiitos. ei. Onneksi on vielä muita rahoittajaia kuin Hypo jotka antavat pitkiä lainoja ja 3 kuukauden euriborin, niin saan hoidettua lainan alle 1 prosentin korolla.

t. ei kiitos

"En oikein ymmärrä mistä johdat 20 vuoden vuokra-asumisohjeen."

En minäkään. Toinen asia mitä en ymmärrä on se, että miksi ylipäätään pitäisi saada asuntolaina, jos omat rahankäyttötaidot ovat niin surkeat, ettei pysty vuodessa tai parissa säästämään esimerkiksi reilun kymppitonnin omarahoitusosuutta?

Haluaisin puuttua kohtaan "jos pystyy muutaman vuoden säästämään omarahoitusosuutta". Muutamassa vuodessa ei säästetä 10% asunnon ostohinnasta ainakaan, jos asunto sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja jos säästäjä asuu vuokralla. Muistuttaisin Paunaa siitä, että asuntojen hintojen nousu on ollut niin huimaa, että normaalituloilla asuntojen arvot kasvavat enemmän ja nopeammin kuin säästöt. Jos säästötavoitteksi asetetaan tuo mainitsemasi 12 000€ ja säästötavaksi ASP-tili, tulisi nykyisellä korkotasolla säästösumman olla 500€/kk, jotta säästötavoitteseen pääsee kahdessa vuodessa (tässä laskelmassa ei ole huomioitu lisäkorkoa).Tuon asunnon hinta kasvaisi kahden vuoden säästämisen aikana 25 200€, jos hinnat jatkavat 10% vuotuista kasvua. Eli mitä tällä säästämisellä saavutetaan?
Olen itse joutunut erotilanteen ja siitä johtuneen ensiasunnon myynnin jälkeen punnitsemaan vuokra- ja omistusasumisen välillä ja todennut, että omistusasuminen tulee halvemmaksi, vaikka verovaikutusta ei huomioisi. Juuri tuo verovaikutus mahdollistaa minulle säästämisen lainanmaksun ohessa. Eli kannatan säästämistä ja harrastan sitä sekä tilen että rahastojen muodossa. Mutta ihmettelen suunnattomasti Paunan kaltaisten henkilöiden täydellistä vieraantumista reaalimaailman tulo- ja vuokratasoista. Omarahoitusosuuden edellyttäminen johtaa väistämättä asuntovarallisuuden keskittymiseen yhä harvempiin käsiin ja se puolestaan asettaa Paunan kirjoituksen todella rumaan valoon.

Yksi juttu mitä tässä blogissa ei ole puitu ollenkaan, on asuntolainan valtiontakaus. Senhän saa ensiasuntoon, ei mitään ongelmaa. Ja toista asuntoa ostettaessahan taloudellinen tilanne on yleensä parempi.

Ja ei tuo 500 €/kk ole mikään ongelmallinen säästettävä mielestäni. Itse asiassa, jos ostaa sinkkuna pienen asunnon (esim. yksiö muualta kuin ydinkeskustasta hintaan 70 000 euroa), niin tuolla tahdilla saa 10 % osuuden täyteen jo aavistuksen verran yli vuodessa.

Ja jos ei ole sinkku ja tähtäimessä on isompi asunto, niin säästäjiä on silloin kaksi.

Ei kannata paljon laskea sen varaan että asuntojen hinnat nousisivat keskimäärin 10% vuodessa, jo muutaman vuoden päästä alkaa hinnat tuolla kertoimella olla sillätasolla että kupla puhkeaa ihan rahanpuutteesta.
Olen myö erimieltä tuosta normiperheen säästämiskyvystä, meillä itsellä netto tulot 3800e/kk. Kaksi vuotta sitten päätimme laittaa taloutemme kuntoon ja karsia kaikki turha kuluistamme, emme silti tinkineet mistään laadullisesti, päinvastoin. Maksoimme silloisen asunnon jäljelläolevan lainan 30000 pois vuodessa, säästimme vielä vuoden ja myimme asuntomme. Nyt on pyöreät 100t tilillä ja aloitamme omakotitalon etsinnän. Täytyy olla vain suunnitelma, päättäväisyyttä ja kärsivällisyyttä niin melkein kaikki on mahdollista ihan tavallisillakin tuloilla.

Hieman jatkoa edelliseen, johon en omasta mielestäni saanut vastausta. En siis täysin kiellä mahdollisuutta säästää omarahoitusosuutta, se on toki mahdollista silloin, kun kyseessä on avio- tai avopari, säästäjällä on edullinen vuokra-asunto, säästäjä on työssäkäyvä yksinasuja tai isä tai äiti huolehtivat omarahoitusosuudesta. Tarkoituksenani oli verrata tilannetta siihen, mikä se on nyt: jos nyt otan vuokra-asunnon itselleni ja pojalleni, se tulee 48€ halvemmaksi kuin omistusasunto (edelleenkin huomioimatta verovaikutusta). Jos valitsemani kohteen vastike olisi pienempi (sam kuin alueen normaalitaso), hintaero olisi omistuasunnon eduksi noin 100€. Ja verovaikutus tietenkin kääntää hintaeron omistusasunnon puolelle. Ja yksinhuoltajana 500€:n säästösumma on täysin epärealistinen, Vesaa muistuttaisin siitä, että alle 3-vuotiaalla ei ole palkkatuloja. Eli tilanteeni on hyvin samankaltainen muiden asuntolainaa hakevien kanssa; maksukykyä on, mutta omarahoitusta ei (minun tapuksessani riittävästi esim 10% summaan), eikä sitä vuokra-asumisella pystyisi kasvattamaankaan.

Haluaisin vielä tarkennusta siihen, miksi tämä omarahoitusmuutos olisi tarpeellinen? Pankit eivät ole tyhmiä eivätkä sitä ole pääsääntöisesti asuntovelallisetkaan. Maksukyky varmistetaan tarkasti luotonannon yhteydessä, kun kyseessä on asuntolaina. Parhaiten tämä näkyy asuntovelkojen luottotappioissa; niitä on äärettömän vähän. Lisäksi vanhempien antama tuki lähinnä takauksen muodossa on ehkä yksi suurimmista syistä siihen, että asuntolainat maksetaan. Yksityishenkilöiden luottotappiot syntyvät pääsääntöisesti vakuudettomista ja vakuudellisista kulutusluotoista sekä opintolainoista. Kulutusluottojen myöntämistä on kiristetty huomattavasti, tai ainakin oma työnantajani on.

Helsingin asuntojen hintakuplasta sen verran, että kärsivällisimmät ovat turhaan odottaneet kuplan puhkeamista lähes 30 vuotta. 1990-luvun syvimmän laman aikaan Ullanlinnasta sai sadan neliön kerrostalohuoneiston miljoonalla markalla. Nyt vastaavien hinnat ovat 600 000€ - 1 000 000€. Muitten alueiden hintoja en osaa vastaavalta ajalta sanoa yhtä tarkasti, mutta ne seuraavat perässä ja prosentuaalinen nousu on tainnut olla vielä suurempaa esim Kalliossa.

Kysymys kuuluu, kuka tästä sääntelystä hyötyy? Laina-asiakas maksaisi 100.000 € lainasta pankille reilun 1.000 € vuodessa enemmän (ajatellen, että marginaali olisi nyt 1% ja jatkossa 2%), kuka tämän ylimäärisen 1.000 € saa, pankki, tallettaja vai joku muu taho?

Ymmärrän, että kustannukset nousevat sääntelyä lisättäessä ja että aiemmat 0,25% marginaalit ovat jossain määrin olleet sisäänvetotuotteita. Joskin itsekin tarjouksia pyytäneenä pankki ei edes edellyttänyt kokonaisasiakkuutta rahoittaakseen halpaa lainaa muilla tuotteillaan.

Kuitenkin vaikuttaa oudolle, että nykyisessä tietokoneistetussa maailmassa, jossa lainan käsittely on noston jälkeen lähes täysin automaattista, että marginaali nousisi esim. 2% tasolle ollen siten 8 kertaa korkeampi kuin aiemmissa tarjouksissa.

Tarkoittaako sääntely siis sitä, että rahan määrää rajusti vähennetään jolloin rahan hinta nousee vai mistä tämä tulee? Tallettajille ilmeisesti tulee samalla mukavat ajat, talletustarjouksetkin paranevat? Vai "luokitellaanko" sääntelyllä asuntolainat (virheellisesti) esimerkiksi yrityslainoja riskipitoisemmiksi, jolla saadaan rahan kysyntä ja tarjonta tasapainoon ja pankkien kannattaakin lainata ennemmin yrityksille?