Hypo

Hyviä varoituksen sanoja, ja erityisen tervejärkinen tuo toteamus vuokra-asumisesta, kutsuttiinpa sitä nimellisesti miksi tahansa. Kumminkin yhdestä asiasta olen eri mieltä, hiukan: inflaatio kai sentään tilastojen valossa on sääntö, deflaatio poikkeus. Inflaation suuruus voi vaihdella, mutta pieni inflaatiokorjaus velkalaskelmaan kai sentään hyväksytään? Eli kun laina-aika on se 20 vuotta, niin se alle prosentin mini-inflaatiokin korkoa korolle kumminkin syö sen reilun viidesosan kokonaishinnasta. Eikö syökin?

Mielenkiintoinen on myös kokonaiskoron ja maksuaikataulun suhde. Jotenkin itselle pitkäaikaisvelkaisena on tullut sellainen näppituntuma, että kun lainan lyhennys kuussa on suurempi kuin korko, niin ollaan jotenkin turvallisella puolella. Vai onko tämä pelkkä illuusio vailla mitään pohjaa? Ainakin omat fiilikset pysyvät optimistisina, kun ajattelee, että maksaa kuitenkin itselleen enemmän kuin pankille.

Kova korkohan ei kai sinällään ole paha asia, jos se ei romuta lainan lyhenemistä; useinhan huippukorko on kuitenkin lyhytaikainen. On tyhmää maksaa liikaa, mutta jos siitä selviytyy ja asunnon arvo on kuitenkin tuplaantunut, niin voi maailmassa tyhmemminkin toimia. 90-luvun lamassa valittelin pankin tiskillä, että menee yli 10% korkoa, johon sain lohdun sanoja: kuule, menee joillakin melkein 20%... Ne oli aikoja. Ja eivät toivottavasti ihan pian palaa.

Aivan totta kaikki tuo! Itsellän oli onneksi hyvä neuvoja mukana kun mietin aikanaan asuntolainavaihtoehtoja. Ostohinta tuntui niin kovalta että luulin 20 vuoden asuntolainan olevan ainoa vaihtoehto. Sitten minulle osoitettiin että kun laina-aikaa lyhensi viidellä vuodella, kokonaiskorko väheni todella huomattavasti. Otin lainan loppujen lopuksi 15 vuodeksi ja kun nyt laina-aikaa on jäljellä 12 vuoden asemesta enää 7 olen todella tyytyväinen valintaani! Olet Ari aivan oikeassa, niin kauan kuin ihmisellä on asuntovelkaa, kaikki muu säästäminen on tavallaan näennäistä ja jos pystyy maksamaan asuntovelkaansa takaisin aikataulua nopeammin niin sen parempaa sijoitusta ei oikein millään tahdo löytyä. Itse asun maassa jossa ylimääräisistä lyhennyksistä joutuu maksamaan erillisen sakkomaksun niin että sitä ei kannata tehdä kuin korkeintaan kerran laina-aikana. Se on sääli, muuten olisin maksanut lainaa pois alkuperäistä aikataulua nopeammin ja säästänyt koroissa vielä lisää.

Olen kyllä erittäin samaa mieltä kirjoituksestasi! Olin repiä pelihousuni pankin asuntolainatiskillä pari viikkoa sitten. Pankkineiti tarjosi 25 vuoden tasaerälainaa viitekorkona 3kk euribor. Ja tuo 25 vuotta oli tietysti laskettu nykyisellä korkotasolla. Sanoin että eihän todellinen laina-aika ole enää lähelläkään 25 vuotta kun korot joka tapauksessa nousevat. Ja eikös jossain vaiheessa 30 vuotta ollut maksimiaika mihin laina-ajan annettiin pidentyä ennen kuukausierän nostoa. Ei kuulemma ole enää, nykyisin asiakasta herätellään kuukausierän nostoon vasta kun kuukausierä ei riitä enää edes korkoihin...! Saatat siis "huomaamattasi" joutua lyhennysvapaalle ja maksamaan pelkkiä korkoja. Ja asiakkaalle annetaan illuusio 25 vuoden laina-ajasta mikä ei mitenkään voi toteutua! Miten tässä normikuluttaja tekee järkeviä lainapäätöksiä jos "ammattilaisten" neuvot ovat tätä luokkaa?! Mitenkähän tuon kirjoituksesi kohdan 1 saisi taottua myös pankin lainanantajien päähän?

Pointtisi asunnon kokonaishinnasta on mielestäni puutteellinen, ennemminkin pitäisi katsoa ASUMISEN kokonaishintaa. As.oy:issä tämä on jotakuinkin velaton myyntihinta + korot + yhtiövastikkeet, omakotitaloissa vastikkeen korvaa lämmitys-, tonttivuokra- ja muut ylläpitokustannukset. Vain tällä tavoin omistusasumista voi esim. järkevästi verrata vuokra-asumiseen, tai asuntojen hintoja toisiinsa. Esim. 200.000 euron asunto 300 euron kk-vastikkeella on nykykoroilla yhtä kallis kuin 230.000 euron asunto 150 euron vastikkeella.

Lyhentämättömät lainat ja vuokra-asuminen eivät myöskään ole sama asia. Lyhentämättömien lainojen korot + vastikkeet voidaan kyllä ajatella vuokraa vastaavaksi menoksi, mutta tällöin jätetään huomiotta asunnon omistamiseen liittyvä sijoitusriski, hyvässä ja pahassa. Asunnon arvon noustessa päästään hyötymään pankkilainan vipuvaikutuksesta, joka ei muissa sijoituskohteissa ole läheskään yhtä helposti mattimeikäläisen hyödynnettävissä. Asunnon arvon laskiessa vipuvaikutus on tietenkin käänteinen, mihin täytyy myös osata varautua.

On myös virhe ajatella, että lyhentämättömissä lainoissa ylimääräinen käteen jäävä raha (käyttämätön lyhennys) menisi suoraan kulutukseen tai esim. kalliimpiin asuntoihin. On täysin mahdollista, jopa suotavaa, sijoittaa ko. rahamäärä vaihtoehtoisiin sijoituskohteisiin.

Eli siinä missä korot+vastikkeet voidaan ajatella vuokraa vastaavaksi menoksi, niin lyhennyksen voikin ajatella sijoitukseksi, jonka tulevaisuuden tuotto seuraa asuntolainan korkoprosenttia. Toisin sanoen, lyhentämällä lainaa säästetään tulevissa korkomaksuissa, mistä koituvat säästöt voi tulkita sijoituksen tuotoksi. Mikäli esim. rahasto- tai osakesijoituksilla on saatavissa parempaa tuottoa kuin tuo asuntolainan korko-%, niin fiksumpaahan on toki käyttää lyhennysrahat niihin, eikö? Koska asuntolainoja käytetään nykyisin pankkien sisäänheittotuotteina, on tuo tuotto-% (viitekorko+marginaali) myös aika minimiinsä tingitty, joten parempia sijoituskohteita luulisi löytyvän suht. helposti.

Ymmärrän toki, että olisi väärin ruveta yleisesti neuvomaan ihmisiä pitkien lainojen pariin, koska kaikilla eivät kyvyt tai halu vaihtoehtoisten sijoitusten tai eläkevuosien elintason pohtimiseen riitä. On kuitenkin ihmisten aliarviointia olettaa, että ko. riskit olisivat jotenkin mahdottomia käsittää ja hallita. Osaavalle ihmiselle ko. lainamallit antavat mahdollisuuden säästää ja sijoittaa rahaa paremmin tuottaviin kohteisiin kuin asuntoon. Jatkuvan holhouksen ja tyhmimmän ehdoilla menemisen sijasta toivoisinkin, että asuntosijoittamisesta kirjoitettaisiin edes joskus myös meille normaaleille, fiksuille ihmisille.

Olette te hypohemmot ihme takinkääntäjiä. Ei siitä nyt vuosisatoja ole mennyt kun se viiksekäs hypo suu vaahdossa kehui telkkarissa käänteistä asiakaslainaa "jonka me täällä hypopankissa olemme kehitelleet". Viiri pyörii kun tarpeeksi tuulee...

Hauska nähdä, että alan asiantuntijat kirjoittavat näistä asioista näinkin selkeästi ja suorasanaisesti.

Kirjoitan omaa blogiani osoitteessa http://www.tarkkamarkka.com/blogi, jonne raportoin yrityksistäni saada omaa talouttani kuntoon.

Eräs asia, mitä olen miettinyt paljon on, että kannattaako nuoren, asunnon ostoa harkitsevan sijoittaa osakkeisiin? Toki, nuorella iällä aloitettu osakesijoittaminen tuottaa komeita tuottokäppyröitä, mutta usein tilanne on sellainen, että isompia rahasummia alkaa saada säästöön vasta vakituisen työpaikan löydyttyä. Suomalaisilla tämä ikä on tunnetusti varsin korkea ja hyvin lähellä sitä ikää, jolloin aletaan katsella omaa omistusasuntoa.

Mietin tätä asiaa pitkään ja hartaasti pörssikurssien haettua pitkän aikavälin pohjat tuossa taannoin. Päädyin kuitenkin pitäytymään "suunnitelmassani" pitää rahani mahdollisimman riskittömässä sijoitusmuodossa (kahteen suomalaiseen pankkiin hajautettuna) sillä laskin, että asunnon ostamiseen olisi ollut aikaa maksimissaan kolme vuotta.

Onko ajatuksia tämän suhteen?

"Asunto omana kotina on hyvä jälkikäteissäästämisen muoto kaikille suomalaisille" -- montakohan suomalaista Suomessa tuon maailmankuvan mukaan asuu? Miljoona?

Kiitos Ari

linkkasin juttusi vaimoni veljelle, joka on menossa kohti kaikkea sitä, mistä pelottelit. Pankki on kuulemma jo luvannut lainan. Ettei mene mainostamiseksi =) en mainitse pankkia.

Älä enää Kiittele kommenteista. Se näyttä tyhmältä kun lukee kaikki kommentit.

Rohkenen olla eri mieltä Arin ohjeista. Ne soveltuvat yksinkertaisille ihmisille, mutta eivät parhaalla tavalla raha-asioista perillä oleville.

Laina-ajoista: on järkevää ottaa niin pitkä laina-aika, kuin mihin pankki suostuu nostamatta marginaalia liian korkeaksi. Itselläni on vaimon kanssa esimerkiksi 30 vuoden laina, joka oli aluksi reilut 70000 euroa. Lyhensimme lainasta ensimmäisenä vuonna kolmasosan käyttämällä ylimääräisiä lyhennyksiä. Mikäli oma taloustilanteeni muuttuu heikoksi, minun ei tarvitse mennä hattu kädessä neuvottelemaan pankkiin tilanteessa jossa itsellä on kädessä jätkähai ja tiskin toisella puolella värisuora, vaan voin pudottautua minimierien maksuun ja alkuperäiseen lainasuunnitelmaan. Tuo kuukausierä ei ole suuri.. Eli pitkä laina-aika antaa mahdollisuuden joustavaan lainan takaisinmaksuun. Ylivarovaisena luonteena pidän lisäksi kymppitonnin vararahastoa hätätilanteita varten. Toki siitäkin aiheutuu omat kustannuksensa, koska em rahojen tuotto on huonompi kuin asuntolainan korkotaso. Pointti kuitenkin on, että pitkää laina-aikaa ei pidä pelätä, vaan sitä pitää käyttää viisaasti!

Pörssistä: ostin hyvissä ajoin ennen ensiasunnon hankkimista myyntijohdannaisia (putteja) Countrywidesta, Downey Financialsista ja Indymac Bancorpista, muutamia ASUNTOLUOTOTTAJIA mainitakseni. Elämäni parhaita päätöksiä. Kun näet ilmeisen kuplan joka on varmasti räjähtämiskypsä, analysoi kohteet, markkinoiden nykytilanne, kohteiden kasvu aiemmilta vuosilta, ja pelaa panoksesi. Älä pelaa enempää kuin olet valmis häviämään, mutta muista että kunnon kuplia ei tule vastaan joka vuosi.

Kokonaiskorosta: höpöjä. REAALIkorko on se mikä ihmisten pitäisi sisäistää. Vieläpä kaikkien (turhien) yhteiskunnan tukien kuten alijäämähyvityksen jälkeen.

Omistuksesta on tullut Suomessa itseisarvo jota ei sovi kyseenalaistaa.Kansalaisella on kuntoisuusaste tapissa kun ympärillä olevat seinät on kuitattu. Käärinliinakin on varattu ja
parhaasta kankaasta tottakai,sukuhauta parhaalla paikalla etelärinteessä,järvikin pilkahtaa.

Eihän tuo nyt sentään vuokra-asumista se lyhennysvapaa "omistaminen" ole...

Vuokra-asuminen on mielestäni ylivoimaisesti fiksuin asumismuoto tällä hetkellä suomessa. Poikkeuksena voidaan pitää tilanteita, joissa asunto on hankittu markkinavääristymää hyväksikäyttäen (Sukulaisen kuolinpesältä, tai HITAS-leikkurilla lähinnä).

Vuokra-asumiseen olennaisesti kuuluvat mm. seuraavat ominaisuudet, jotka jäävät tässä velkavivutetussa lyhennysvapaassa pois, ja jotka tekevät vuokra-asumisesta houkuttelevaa:

- Pääomaturva. Sijoitettu pääoma on täysin turvassa (Vuokravakuus on siis turvassa, kunhan et tahallisella huolimattomuudella tuhoa mitään).
- Hajautus onnistuu paljon paremmin sijoittamalla tuo pk-seudun asuntoon laitettu 100,000+ euroa useisiin kohde-etuuksiin
- Asumisen kustannukset on helppo arvioida pitkälle tulevaisuuteen. Korkotaso, taloyhtiön korjaustarpeet, asuntojen hintataso, ne ovat kaikki "Jonkun toisen" ongelmia.
- Muuttaminen on helppoa. Sen kuin ilmoittaa että "Mä lähden kuukauden päästä, moro". Ei tinkaamista asuntojen hinnasta, ei filunkivälittäjiä, yms.

Ja kun joku kuitenkin huomauttaa että veroedut ovat melkoiset, mainitaan nyt että myös osakkeiden ostoa varten otetun lainan korot ovat vähennyskelpoiset...

Aloitin tämän kirjoituksen lukemisen mielenkiinnolla itsekin pankki-ihmisenä joka on tehnyt omat ratkaisunsa asumisen, lainansa ja sijoittamisen suhteen.
Mielenkiinto kuitenkin muuttui nopeasti äimistykseksi: rahasto- ja osakesäästämisen aloittaminen kannattaa vasta kun on asunto maksettu pois?
"Jos sittenkään?"

Onneksi tämä hulluus selvisi kun avasi Hypon kotisivut ja selvitin asiaa, ettehän te tosiaan tarjoakaan sijoituspalveluita.

Eikö kuitenkin nykyisessä tilanteessa ole ehdottomasti järkevää lyhentää asuntolainaa mahdollisimman vähän?

Osakemarkkinoilta on kohtuullisesti hajautetulla salkulla varmasti odotettavissa hyvää 5%-15% kasvua ainakin seuraavat viisi vuotta. Korot taas ovat ennätysalhaalla eivätkä ne yön yli nouse 5% tuntumaan.

Vaikka tästä pienestä nousuvireestä suunnattaisiinkin 2011 tai 2012 uuteen lamaan, tarkoittaisi tämä lähes varmasti entistä matalampaa tai ainakin nykyisellä tasolla pysyvää korkoa ja loistavia ostomahdollisuuksia osakemarkkinoilla.

Eikö siis olisi järkevää 2000€ kuukausilyhennyksien sijaan lyhentää vaikka vain 500€ ja kerätä hyvää osakesalkkua kehittyviltä- ja euromarkkinoilta ainakin siihen asti, kunnes korko alkaa olla lähellä 4%-5%.

Kun OMX sitten alkaa kivuta lähemmäs 12000, jossain aletaan rakentaa maailman korkeinta tornia tai muita nousukauden merkkejä alkaa olla ilmassa, voi salkun realisoida ja lyhentää lainaa reippaammin. Tai miksi ei vaikka ottaa erittäin agressiivista bear positiota toivoa kunnon romahdusta :). Hyvällä velkavivulla voisi sen asuntolaina saada maksettua ennätysajassa pois ;).

Kiitos hienosta blogisarjasta! Toivoisin kovasti sille jatkoa. Mitkä ovat, Ari, mietteesi nyt hurjan ja ahdistavankin finanssivuoden 2011 kääntyessä kohti loppuaan?