Hypo

Tämäkin kirjoitus tulee varmasti olemaan tulevaisuudessa jälkiviisastelijoiden hakuteos, sillä tällä hetkellä vaikuttaa, että järkipuhe ei auta kun asuntomarkkinoiden hullut päivät ovat sokaisseet ison joukon ihmisiä...

yleisen korkotason noustessa 1 prosentin kasvavat kotitalouksien korkokulut lähes 1 miljardilla vuodessa.
- ei nouse jos ollaan tarkkoja.
Jos korkotaso nousee prosenttiYKSIKÖN niin silloin kyllä.

Jos korkotaso nousee 1 prosentin tästä nykyisestä korkotasosta - yksinkertaistetaan se vaikka 4 prosenttiin vuotuista korkoa - niin korkotaso nousee silloin 0,04%. Ei paljoa hetkauta.

tarkkuutta termeihin!

Se toinen hypo-vieteri-pelle pomppii telkkarin puolella. Vaihtakaa välillä areenaa niin pysyy yleisö ehkä virkeänä. Teidän jargonithan on aina samat.

Ei tule tämäkään varoituksen viesti menemään perille .
Syy yksinkertaisesti hallitus haluaa levittää sitä uskoa että Suomessa kaikki on hyvin eikä uutta takapakkia tule vaikka tietävät hyvin että se on jo ovella odottamassa sopivaa hetkeä.

Silloin tulee taas monia työttömiä ja pankit taas realisoivat monia asuntoja ja myyvät ne halvalla tutuille sijoittajille .
Asunto velallinen jää loppuja velkoja maksamaan lopu iäkseen.

VARSINKIN KUN PANKIT SITTEN ANTAVAT LAINAA SEN MAKSUUN TIETYSTI HUOMATTAVASTI ISOMALLA KOROLLA KUN ASUNTOLAINAT OVAT.

Olet jo ainakin vuoden höpissyt koron nousuista ja kehottanut ihmisiä ottaamaan kiinteän ja kalliin koron.No tietenkin kun kokoajan lässytät niin ehkä 4 vuoden päästä osut oikeaan.Ei kyllä kovin häävi ammattitaito sinulla.

Miljardi kuulostaa isolta, mutta yksittäisen lainanottajan kohdalla puhutaan keskimäärin sadasta eurosta. Kolmen prosentin nousu tarkoittaa ehkä 300 euron lisämenoa kuukaudessa. Ei se monenkaan taloutta mullista tai kaada, ehkä pari ulkomaan matkaa jää tekemättä.

Korkojen nousu tapahtuu hitaasti, sitä on odoteltu jo vuosia. Samaan aikaan ihmiset ovat säästäneet alhaisien korkojen avulla miljardeja. Täytyy myös muistaa, että olennaista on reaalikorko eli korkojen ja inflaation erotus. Vuonna 2008 inflaatio nakersi lainaa 4,1% edestä.

Jos ja kun korot lopulta nousevat tämä on seurausta kasvavasta taloudesta ja inflaatio nousee rinnalla. Toki kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen määrän lasku voi aiheuttaa ongelmia kotimaiselle kysynnälle, mutta en pidä tämän todelliste merkitystä suurena, koska reaaliset vaikutukset ovat melko pieniä.

Todennäkäisesti Suomi saa sitäpaitsi nauttia vielä vuosia suhteellisen lhaisista koroista (Etelä-Euroopan taloudet ongelmissa) samaan aikaan kun oma taloutemme kasvaa vientivetoisesti.

Mikä mahtoi olla hypopankin % EU:n riskianalyysilla mitatttuna ?

Tuntuu edelleen, että suurien lainojen riskejä liioitellaan. Yksittäiselle asuntolainan haltijalle
riskien realisoituminen vaatisi käytännössä pitkää yli vuoden työttömyyttä ja asunnon arvon voimakasta laskua (kymmeniä prosentteja).

Melko suurella 200 000 lainalla (20v. laina-aika) korkojen nousu yli kaksinkertaiseksi kahdesta viiteen prosenttiin tarkoittaa todellakin tasan 308,14 euron lisämenoa kuukaudessa. Suurella 300 tuhannen lainalla saman koron nousun vaikutus on 462 euroa. Eivät nämä summat tule kenenkään taloutta kaatamaan, näin suurien lainojen ottajien joukossa.

Ja kuten jo mainitsin reaalikorko voi liikku vaikka alaspäin. Jos korkotaso on viidessä prosentissa inflaatio on aivan jotain muuta kuin nolla ja todellinen vaikutus asuntolainan ottajalle vaikka nykyistä edullisempi.

Kerrankin asiaa. AsOy hallituksen jäsenenä totean, että uusi AsOy laki ei ole suhteessa AsOyden resursseihin joten kaikki ostajat tutkikaa yhtiöiden tilinpäätökset jne.

Itse otettiin noin 2,5 vuotta sitten iso laina, jonka laskimme pystyvämme hyvin maksamaan. 40 % sidottiin kiinteään korkoon (muistaakseni 4-vuodeksi), ja maksamme tällä hetkellä yli 5 %:n korkoa siitä, kunnes muttuu Euriboriin. Odottelen tässä, että tuo 4 vuotta kuluu. Todellisuudessa (oletan niin), että lainakulumme laskevat 1,5 vuoden kuluttua. 60 % lainasta korko on alle 2,5 %. Kyse oli pankin suosituksesta ja itsekin oletimme koron nousevan. Pankkineuvoja ei varmaan omiaan puhunut, vaan pankin ekonomistien suulla. "Hajautimme" riskiä, mikä meni tällä kertaa pieleen niin meidän kuin pankinkin mielestä(?). Pankin lohdutus oli, että onneksi kiinteään korkoon sidottu määrä oli vain 40%. Kysyin, mitä maksaa lainan vaihto, se oli jotain 11 000 euroa + todennäköisesti isompi marginaali väliin.

Tietääkö kukaan oikeasti, miten korko tulee muuttumaan lähivuosina. Nousua ja ongelmia on helppo ennustaa aina, koska niin kuitenkin joskus tapahtuu, mutta koska?.

En ole mitenkään katkera, päätökset olivat omiani. Tyytyväinen olen siihen, etten tuolloin lähtenyt pankkien innokkaasti tarjoamaan korkokattoon, jossa korkokaton hinta käytänössä olisi nostanut lainan määrää ja kokonaiskorkoa sitä myöten. Pankit harjoittavat liiketoimintaa ja tietysti haluavat omansa pois. Hyväntekeväisyyttä se ei ole ja jotenkin tuntuu, että pankkien huolessa on kuitenkin (pieneltö osalta ainakin) huoli luottotappioista. Kuvaa osaltaan ehkä sitä, ettei pankkitoimintaa haluta kuvata kovana liiketoimintana, sinne kuitenkin menee esim. käytännössä kaikkien palkkatulo.

Euroon siirtyminen ja yhteisvaluutta on mielestäni suojannut mm. suomalaisia tässä Euroopan nykytilanteessa ja viimeistään nyt pitäisi kaikkien Perussuomalaisten äänestäjienkin tajuta se. Kreikan jälkeen tulee (ehkä) uusia kriisejä, mikä saattaa pitää korot alhaalla vielä useita vuosia. Italiasta ja Portugalista ei ole paljon puhuttu. En tiedä, mutta itse arvaan, ettei korkotaso hirveäti nouse lähivuosina. Osakemarkkinoilla toimivien osalta en ole varma, mitä tapahtuu.

Analogia palovakuutukseen ei mielestäni toimi, koska pitkiin korkoihin sitomisella ja korkokatolla (jotka käytännössä sama asia) kulut ovat hyvin lähellä "vahingon" realisoitumisen kustannuksia. Palovakuutuksessa 100 euron maksulla turvaa, ehkä satojen tuhansien vahingon.

Miksi tavallinen asuntolainan ottaja lähtisi veikkaamaan tai spekuloimaan rahan hinnan muutoksella, kun kukaan ei tulevasta tiedä. Kuinka korkealle korkojen olisi pitänyt nousta, että pitkiin sitominen olisi ollut edelliselle kirjoittajalle kannattavaa. Miksi hän ei säästänyt itselleen korkojen erotusta ja käyttänyt tätä puskuria jos korot olisivat nousseet. Nyt raha on pankin holvissa.

Lisäksi tulee ymmärtää edelläkin mainittu reaalikoron merkitys, joka käytännössä pitää lainan reaaliset meno samalla tasolla korkotasosta riippumatta. Inflaatio syö lainaa ja kulkee käsikädessä korkotason kanssa. Otsikkoa mukaillen 1% inflaatiota syö asuntolainosta 1000 miljoonaa vuodessa.

Kiinteään korkoon sijoittaminen on spekulointia, tulevaisuuden ennustamista, lyhin korko on aina "reaalinen".

"Sido osa asuntolainastasi sopivan pitkään kiinteään korkoon ja ota aina osa lainasta (vaihtuva tai kiinteä) mieluiten muusta kuin palkkatilipankistasi. "

Mahtaako moni pankki suostua siihen, että esim. lainan vakuutena olevat asunto-osakkeet jälkipantataan, jotta moinen olisi mahdollista. ?

Ihmettelen jos lainan ottaja ei varaudu koron nousuun. Voiko kukaan olla ajattelematta asiaa, jos ottaa lainan kymmenien vuosien takaisinmaksuajalla? Itse ainakin olen laskenut, että pärjään kunhan korkoprosentti pysyy yksinumeroisena.

En ole mikään asiantuntija, mutta eikös kiinteä korko ole aina keskimääräisesti kalliimpi?

Viestiini 5.9.10 viitaten. Keskeinen syy kiinteäänkorkoon sitomiselle oli itsellämme juuri se, että pystymme ennakoimaan kuukausittaisen koron + lyhennyksen paremmin ainakin lainan alussa. Todellisuudessa, koska korkokatto on lainan koko aikaan suhteutettuna lyhyt aika, kokonaisuudessaan erotus tässä optimaalisessa korkotilanteessa on meille tappiollinen, jonka kyllä kestämme. Mutta olen jälkikäteen vasta ruvennut miettimään (en ole laskenut), paljonko lainan olisi pitänyt nousta vaihtuvalla korolla, jotta olisimme "kärsineet" saman tappion. Lainahan muuttuu vaihtuvakorkoiseksi kiinteän ajan jälkeen aika nopeasti.

Kysymys kuuluu, miten ennustaa sellainen tilanne, että esim. 4 vuoden ajan suojaisi lainan kiinteällä korolla (koron nousu olisi käänteinen U), jotta siitä oikeasti hyötyisi. Vaatii hyvää ajoitusta ja tuuria. Ymmärrän kyllä, että arvauksilla pelataan, mutta todellisuudessa pankin mahdollisuudet analyyseihin ovat tavallisia kansalaisia paremmat. Oletan, että koko pitkällä laina-ajalla pankin "tappiot" lyhyellä kiinteällä korolla ovat aina pienemmät, kuin lainanottajan mahdollinen "voitto" koko laina-aikana samalla ajalla. Niin kuin sanoin, pankkitoiminta ei ole hyväntekeväisyyttä.

Se olisi tietysti teoriassa mahdollista, että olisimme varanneet 11000 puskuria mahdolliselle koron nousulle, mutta käytännössä ei toimi, koska olisimme ottaneet muuten vaan 11 000 euroa enemmän asuntolainaa puskuria pitääksemme.

Onko olemassa tilastoja lainanhoitokustannuksista eri laina-ajoilla ja erilaisina aikoina, joissa olisi esimerkiksi 60/40 tai 50/50 suhteessa otettu lainaa vaihtuva/kiinteäkorkosuhteella. Kyse lienee käytännössä aina ajoituksesta. Ymmärrän, ettei kyse ole kisasta, vaan oman talouden ennustettavuudesta, mutta kyllä pankin suositus kuitenkin painaa.

Helppo vastaus on, että korkojen noustessa kiinteä korko kannattaa (aina?), mutta kuinka pitkiä syklejä nykyisellä Euroalueella korkomuutokset noudattavat. Onko romahdus aina nopeampi kuin noususykli?. Euron yksi tavoite lienee kuitenkin rauhoittaa suuria muutoksia?

Periaatteessa emme ole eri mieltä asiasta. Kyse on nimenomaan lainanhoitokyvyn varmistamisesta. Se mitä ehkä hiukan "kyseenalaistan" on, että pitkiin, esim. 30-vuoden asuntolainoihin, tarjotaan 5 vuoden kiinteää korkoa lainan ennustettavuuden takia. Oikeasti se ei ole kovin pitkän tähtäimen ratkaisu, vaan ennemminkin spekulaatiota lyhyellä aikavälillä.

Nythän en tiedä, jos olisimme ottaneet 4 vuoden sijaan (en suoraan sanoen edes muista oliko niin, että kiinteä korko on 5 vuotta ja 4 vuoden kohdalla kyselin sen vaihtomahdollisuutta vaihtuvakorkoiseen, taisi olla 4 vuoden kustannus se 11 000 euroa), 10 vuoden kiinteän koron, mikä tilanne on lähivuosina. Pystyykö kukaan sanomaan, että esim. kolmen vuoden kuluttua korko on yli 5%. Kuinka nopeasti ja korkealle Euroalueen korko teoriassa voisi nousta, jos mitään yllättävää takapakkia ei tapahdu ja talous vaikka ylikuumenisi.

Kiitoksia interaktiivisuudesta!!

"Älä ota lainoihin lyhennysvapaata, jollei ole aivan pakko"

Eikö olisi parempi että, minulla on käteistä tallessa? Se on kuitenkin suoja deflaatiota vastaan. Jos minulla on asuntolainaa 100 000 euro ja käteistä 100 000. Asunnon hinnan puolituessa käteisen arvo kasvaa kaksinkertaiseksi.

Tällä logiikalla käteisen säästäminen kannattaa alusta alkaen, ja erityisesti silloin. Oletan että saan
käteiselle korkoa joka on minimissään hyvänolontunne kyvystä säästää tiukassa paikassa.

Pakko palata vielä tuohon kiinteään korkoon, tällä hetkellä kiinteä esim. 10v on hyvin halpaa verrattuna historialliseen tasoon, eli jos harkitsee kiinteää niin nyt on tilaisuus. MUTTA: miksi et tekisi näin: ajattele maksuerä 5%:n korolla, mutta sido laina esim. 3kk euriboriin, laita se erotus SÄÄSTÖTILILLE, eli älä kuluta sitä. Jos ja kun lyhyet korot pysyvät nykyisen tilanteen takia HYVIN PITKÄÄN (=monta vuotta) erittäin matalalla tasolla, olet saanut säästöön selvää rahaa!!!!! Mitä tätä voi olla niin vaikea ymmärtää?????????????????